潘石屹的博客
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　　最近几天，记者的电话、EMAIL铺天盖地，问我的问题基本都是一个，“中国的房地产是不是到了拐点？”要回答这个问题，不能简单说YES或NO，我们需要有一个通盘的视角，要把背景和现实情况弄清楚，要在大的背景下去做判断。目前房地产市场的背景是什么样的呢？

　　一、政府的调控目标和手段在不断调整，目标对准过热地区和过热品种

　　三年前，由于房地产投资规模的迅猛上涨，给其他行业如能源、建材甚至交通运输等都带来巨大压力，导致相关行业的价格也在猛涨，国家的宏观经济出现了不平衡，房地产规模大，需要的钢材和水泥的量就大，钢材和水泥的制造又需要巨大量的煤炭，小煤窑就兴起……。在这种情况下，政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的，抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场上的供应为主，限制土地的供应、限制给房地产行业的贷款。但同时因为中国正在大踏步迈向城市化，经济处在高速增长期，对房子的需求量在不断增长。限制供应量的调控结果，是市场上供应的房子越来越少，房价节节攀升。

　　今年以来，特别是最近半年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也与以前明显不同，一是将房地产的品种分离，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种，这部分供应由政府出面解决，大大增加了市场上紧缺品种的供应量；二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。所以说，政府今年的调控用的是市场经济的手段，它的好处在于，受到调控的都是过热地区和过热品种，健康的地区和品种不受影响。另外，市场手段有灵活性，可以出手也可以收手，可紧可松，全看市场情况而定，这比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。

　　二、哪些地区哪些房地产品种出现了过热？

　　中国这么大，城市的发展水平和人们收入水平也千差万别，各地市场情况也各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。

　　首先从地区看，今年初深圳房价迅速上涨，一度超过香港相邻地区的房价，这一定是有问题的。另外深圳的城市有它的特殊性，是“一夜城”。主要是以外来移民为主，是一夜间建起来的城市，这里人们的收入水平不是呈金字塔结构，而是矩阵型结构，生活在这里的人不是穷人就是富人，典型的二元分离，在一般城市，如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买，但深圳不同，要不有人买，要不就干脆没人买。所以才会出现成交量萎缩70%的现象，这个城市不具有代表性，我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。

　　再从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90%的开发商都集中在做住宅开发，在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业还是大大短缺的，人们在城里不仅仅是居住，还需要工作、交际、购物，还要打发休闲时间，这些都不是在住宅里完成的，而是需要写字楼，商场，第三空间等。我们市场上相应品种过少，写字楼和商业供应不足，才会出现大量公司在住宅楼里办公，大量商店开在临时建筑的现象。

　　三、土地市场已经过热到扭曲的地步

　　过去10个月中，最过热的应该是土地的价格。许多房地产公司，特别是上市公司，为了迎合资本市场，疯狂囤地，把土地价格抬到了不可思议的地步，许多地方的土地价格甚至超过了周边建成房子的房价，就是所谓的“面粉比面包还贵”。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子的供应量，使得市场上房子供应不足，也加重了人们对未来房价暴涨的预期。解决这个问题的根本方法只有两条，一是切实增加市场上的土地供应量，一是严格执行“土地两年不开发无偿收回”的政策。土地供应量上去，才会给市场一个未来供应充足的预期，才是抑制房价的有效手段。

　　只要中国经济持续平稳增长，中国的房地产市场就有广阔的发展空间，但不排除在局部地区、局部品种上出现的过热现象会对市场造成影响，但只要坚持用市场经济手段进行调控，什么地方有病，就医治什么地方，不搞“一刀切”，中国的房地产就不会出现大起大落的现象，一个行业要平稳发展，一定不应该出现很多拐点。

牛刀的博客

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土地香馍馍无人问津——三论高房价的崩盘


地王频出的时代被历史扫进了垃圾堆，仅仅只用了两个月。注定其短命的，除了住宅民生化，限外令，房贷新政，和即将出台的物业税外，还有中国民众一颗颗期盼的心。背离民心，注定失败，是历史的法则。在高房价时代，同样不会例外。

12月17日，深圳市政府公开出让三宗居住用地，全部遭遇未成交。这三宗土地，分别是位于观澜街道高新技术园区，宗地号为A907-0009（地块用地面积为21099.13平方米，建筑面积为37970平方米）的地块。挂牌起始楼面地价为3582元/平。位于宝安大道西侧、航城大道北侧，宗地号为A115-0131（地块用地面积为81044.12平方米，建筑面积为218000平方米）的地块。挂牌起始楼面地价为4587元/平。位于宝安大道东侧、航城大道北侧，宗地号为A116-0306（地块用地面积为25995.4平方米，建筑面积为71700平方米）的地块。挂牌起始楼面地价为4881元/平。

此前，和记黄埔曾于今年11月2日，在此拍过两块宗地：一块宗地号为A909-0086地块，地块面积43678.43平方米，计入容积率的总建筑面积为78620 平方米。和记黄埔地产（深圳）公司以5.1亿元拿下，楼面地价为6487元/平；另一块宗地号为A909-0110地块，地块面积41506.29平方米，计入容积率的总建筑面积为74710 平方米。和记黄埔地产（深圳）公司以5.1亿元拿下，楼面地价为6826元/平。

从哄抬地价至6828元到起拍价4881元仍无人问津，仅仅只用了一个半月时间，中国地产发生如此惊天大逆转。这中间1947元的楼面差价，同比下降了这么多仍无人敢拿，可见地产商已经未雨绸缪，不再牛气冲天了。不久前，广州出让10幅地块，有5幅直接以底价成交，10幅地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。其中，金沙洲的两幅地块，楼面价分别为3324元/平方米、4241元/平方米；而同一区域，仅仅三个月前，楼面地价分别为8769元/平方米和8112元/平方米，缩水1倍多。同样的情况也出现在竞价最为激烈的是番禺中心城区南区5-3地块，合生创展以楼面地价4048元/平方米取得；而在同样区域，三个月前的9月份，楼面地价达6230元/平方米，缩水1/3。

我们肯定不会忘记，2007年以来的一个个地王，深圳的，上海的，长沙的，重庆的，武汉的；我们也不会忘记，富豪榜上的一个一个人头，有多少是靠囤积土地而身价百倍的；同样，我们也看见了在香港IPO后，中国地产商在国际资本面前处境是多么尴尬，先有碧桂园，后有潘石屹。他们先圈地，圈地后赶紧IPO，IPO后再圈钱，圈钱后再圈地，这种模式已经被无情的颠覆了。很遗憾，颠覆这种模式的不是中国本土的国人，而是香港人和外国人，也好，让老外们告诉中国的地产商，什么叫国际化，什么叫市场法则。

曾经炙手可热商家必争的土地，曾经为了拿地而不惜演绎一幕一幕看不见人的交易，正以其理性的回归，走出黑夜。可是，中国的土地还远远没有走在清晨的阳光和雨露中，依然像个妓女似的被富豪们和政客们讨价还价，接受蹂躏，强装笑颜。我想，中国的土地招牌挂制度也将在住宅民生化的大潮中，迎接新的变革。

蔡鸿岩的博客

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如何看待北京与深圳、上海的差异

    近期，受央行二套住房房贷政策明晰影响，深、沪、穗等为首的城市出现销量下跌价格急降的现象，地产股连续暴跌。一周多来，所见的人，而且还多数是地产业内的人无不向我问这样的问题：北京的房价也会跟着下跌吗？

看一个城市的房价走势，要比较多方面的因素。比如客户需求特征、二手房成交量、租金状况、商品房和二手房成交比例变化，甚至还包括城市经济发展特征以及城市的规划和布局。

个人认为，影响北京房地产走势的最重要因素有以下几点：

首先，北京是首都，政治中心的地位在中国这样一个中央集权的国家来说，其影响意义非同一般。这是北京完全不同其它城市房产市场的最本质上的不同，也是以下几点因素构成的基础和前提；

其次，中国是拥有13亿人口的大国，近年住房过度市场化所伴随着的恰恰是计划经济年代牢固的户藉制度日益松动。人口自由流动性大增，大城市的向心力和幅射作用所带来的的人口流入压力是大城市住房供应趋紧的根本性动因；

再次，中国持续近三十年平均每年近两位数字GDP增长。中国的经济长期持续增长带来了个人财富的增加。而按照社会财富分配的二八定律分析，13亿人口国家近三十年改革开放所造就的财富阶层数量可能会相当于欧美几个国家人口数量的总和！

     再有一个重要影响因素，就是奥运会的举办。奥运会在当今全球主体经济模式都在越来越转向“眼球经济”的时期，已经不是一个简简单单的Paly game，而是一个千载难逢的发展性经济项目。北京奥运会适逢中国大国崛起背景下举办，这就更加使得北京奥运的经济回报一定会超过已往任何一届。一个远远大于旅游产业收益概念的后奥运商业发展契机，将会在奥运会之后前所未有地释放，来自全球的投资的带动，将带来来自全世界的定居者，使北京成为最大的、最具吸引力国际化都市。

除去上述这些积极的影响因素之外，制造了北京巨大的住房需求的一个负面的、被动的因素，就是北京的不合理的城市规划。摊大饼式的城市发展规划，使这个城市面临巨大的外来人口涌入压力的同时，不断招高的房价门槛和恶化的城市环境，迫使“城里人”不得不大量迁出市内，给郊区去制造出不断增长的住房需求。

有心人可能会注意到，前两周首都机场宣布今年的客流量已突破5000万人次，并预计T3候机楼和第三跑道启用后，很快会达到8000万人次。我个人查阅的数据看，北京除去非典的03年到04年民航客流量反弹性上涨60%之外，这几年正常的客运增长在15—20%上下。而且其前提还是机场早已超负荷运营。

我一直认为，一个城市的民航客流量是和这个城市的高端住房需求成正比关系。按此民航客流与铁路、公路客运配比关系推算，以及我个人直接的经验感受判断，我个人认为北京现常驻人口数量已经绝不只3000万！而仅仅是按照交通客运增长数据来看，北京每年的人口流入增长量每年不会低于10%，也就是说北京每年新增的人口数量应该达到200—300万人！

这个数字听起来感觉到是一种恐怖，但我相信它与事实出入不会很大。外面来一个人，这个城市最起码要有一张床给他，对于民航的旅客来说，就要有一间单独的居室提供给其居住。不管是酒店，还是单居室住宅或公寓。

所以，从某种意义上讲，北京现在所面临的绝不是房价降不降的问题，而是大量涌入的外来人口压力如何有效解决，房价制造的“围城现象”如何能够破解，城市环境压力如何比根本上进行医治等这些关乎城市如何能够良性发展的问题。

    北京市最新公布了十一个新城的规划。从现在已知的的资讯来看，这一续延“摊大饼”的规划模式，只能进一步加剧城市中心的住房压力和环境的进一步恶化，根本起不到疏散城市人口，改善城市环境的目的。城市最具价值的所谓城市资源比如集中办公区、名牌大学、医院等不能分散外迁，外来人流奔这些资源而来，面对13亿中国人基数的强大进入需求，原有的北京人要不因为房价居住成本过高，不得不迁出市区选择郊区居住，要不就是有钱人因为市内环境恶化，选择在郊区再购置舒适指标高的第二居所。

而在北京新的郊区县新城规划实施中，由于区域的功能定位大部分都不清晰，产业基础极其薄弱，所以新批的扩容规划，大部分仍将承袭以住房房地产开发为主导的发展模式，把城里被迁出的人的接进来居住，而不是让新增的居民在本地就业。远郊区的住房需求靠市内迁出“移民”支撑，城里则是5+2的住房需求加上新进入的来自全国，乃至全世界的“新移民”，这种压力将会长期主导北京城市的房价，直至房价门槛高到令投资者和寻找发展机遇的人望而却步。

以上是从宏观的角度分析北京的特点。接下来让我们再从房产的微观角度比较北京与深圳、上海之不同

杨少锋的博客

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08年是楼市拐点不是末日

　　中国人向来有个习惯，但凡落水狗，见的人有事没事都要痛打一番的。所以，事后诸葛亮这个词语常常被用来形容此类人们。
　　最近这些日子，楼市唱空的声音比较响亮，就连一向牛气的任大掌门，也在多个城市楼市出现拐点的现实面前低下了高贵的头颅。而前不久还在疯狂屯地的王石老爷，则干脆直接指令各个区域楼盘抢在别的项目前降价销售，以维持上市公司季报上看似辉煌的业绩。
　　新闻媒体上，唱空的人更是多了，几乎成了占据绝大部分媒体的版面。一个个专家、学者、操盘手，都在信誓旦旦的分析08年楼市走向，拍着胸脯断言拐点已到，末日将临。
　　笔者纳闷的是，3个月前，这些人可大部分都在看涨楼市啊，那时候为什么不发几个能够让业界清醒一下的言论呢？
　　大概是这样，既然是落水狗了，这么多人打，趁着没有还手之力的时候上去踹一脚，非但没有危险，而且还可以很是自豪告知别人自己很是威武，很是勇敢，当然，博取眼球也是不能不考虑的。
　　而向笔者这样，在盛世的时候大发危言，多半人都是不愿意为之的，理由自然是一怕挨打，二怕说错了闹笑话。
　　早在笔者新浪、搜狐开博之时，北京楼市还一篇叫好，项目开盘就清盘，看似一篇盛世繁华，但笔者针对楼市疯狂奋笔疾呼《政府有必要严惩楼市“带头大哥"》、《警惕！北京楼市在疯狂边缘》、《继续鼓噪房价上涨就是犯罪》、《“楼市无政府主义”危及社会稳定》，警告开发企业盲目的疯狂提价可能导致严厉的宏观调控，并在美国次贷危机发生后第一时间缀文《银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！》、《一年注资9000亿，银行成中国房产泡沫最大推手》、《房贷收缩定局，地产寒冬将至？》，断言美国次贷危机将很可能导致央行采取提高房贷首付来防范金融风险，而且指出很可能会对第二套房采取针对性措施。后又第一时间预言2月份之前全国将出现楼市拐点。
　　今年8月以来，笔者对楼市做过几个预言，一是8月2日缀文分析美国次贷危机对中国楼市影响时指出央行可能会对第二套住宅采取提高首付和利率的政策；二是8月中旬分析央行数据，推断银根紧缩将不可避免；三是指出宏观调控失效，国土部门应承担首责，清查屯地势在必行；四是针对上市公司频频天价拿地，指出上市房企借助股市转移风险，股价近期难免狂跌；五是预言08年2月份之前将出现全国性楼市拐点。
　　到目前为止，除最后一个预言之外，笔者皆一一言中。
　　曾经一度，笔者成为开发商最不喜欢见到和听到的人物，因为笔者的言论无一都在唱空。套用好友国美地产的陈云峰老兄形容，说我是今年唱空唱得最凶的一个业界人士。
　　——消费者也好，开发商也好，需要的是客观、理智、负责的引导，而不是迎合、奉承和溜须拍马。笔者敢在楼市一片大好的时候明确指出楼市拐点时间、指出具体的调整可能，诸兄能否？
　　但在今天，看到网上媒体上这么多所谓的专家学者在分析08年房地产市场的走势，把未来形容成末日降临的时候，笔者不禁愤怒，作为公众人物，一言一行，都需要负责，正因为是专业人士，对行业的认识比普通百姓较为清晰，更需要对自己的言论有所把控，不要为了那点可怜的知名度愚弄百姓。
　　所以，唱涨也好，唱空也好，观点如何不重要，重要的是拿什么支持你的论点。
　　笔者从今年8月初应新浪、焦点邀请开博客以来，一直呼吁业内警惕行业危机，不要无视政府调控，无视市场规则，其目的绝非希望房地产行业整体遭受灭顶之灾。笔者只是想说，中国需要的是一个健康的房地产市场，市场需要的是一个健康的供求关系，老百姓需要的是一个可以承受的房价。无视市场规律、漠视政府职能，违反游戏规则的结果必将遭受严厉惩罚。或者笔者作为一个业内人士，其观点为绝大部分人所难接受，然房地产行业需要代表开发商利益的群体的声音，也需要代表消费者利益的声音，如此才能保持行业的客观和理性。如果一味歌功颂德，中国的房地产行业将象泰坦尼克号一样，在歌舞升平中驶向深渊。这正是笔者之前在所有人都看好楼市的时候冒天下之大不韪，屡屡发出盛世危言的原因。
　　我们需要清晰的认识，中国当前的房地产供求关系被扭曲，相当大一部分城市房价虚高，土地价格畸形，这些都是房地产存在泡沫的迹象，所以国家需要通过宏观调控整顿行业，而市场迎来适度的调整也是必然。但目前为止，中国房地产的泡沫并没有到不可控制的程度，政府也没有要将房地产一棍子打死，因而房地产行业也不可能出现所谓的“崩盘”。2008年是楼市的拐点，但绝对不会是楼市的末日。
　　笔者认为，2008年是房地产行业重新洗牌的一年，也是房价小幅回落的一年。这是市场正常的调整，有利于开发商客观看待市场，看待消费者，理性开发、理性销售。而消费也将回归理性，适度的盘整对政府、对开发商、对消费者都是一个好事，我们需要以平常心看待这个正常的市场调节，正如笔者对“楼市定涨论”坚决鄙视一样，对“楼市崩盘论”笔者一样嗤之以鼻。第一，目前中国的房地产不会崩盘，第二，崩盘对任何人都没有好处。
　　再次呼吁，媒体也好，业界同仁也好，普通百姓也好，大家需要理智看待公众人物的言论，说什么都可以，毕竟市场有不同的观点是个好事。但对于那些人云亦云、不负责任的言论，我们一定要以平常心视之，忠言常常逆耳，口蜜往往腹箭。我们需要的是客观、负责的分析和判断，一昧迎合开发商我等不屑为之，一昧迎合公众也非君子所为。
　　所以，别把2008的楼市拐点说成末日。
注：笔者之前对楼市判断均可见笔者博文及网上各大媒体报道，08年房地产走势笔者此后会详细分析。